Как создать торговую точку в жилом доме, не потратив на это годы



• Как правильно делать ремонт и победить шум
• Как по закону игнорировать проверки контролирующих органов
• Как добавить необходимые киловатты
• Как подружиться с будущими покупателями
• Почему не стоит открывать магазин в бывшем офисе


Автор: ИП Хельченя

Свой первый магазин я открывал в 1994 году. Тогда нормативная база не была отработана, никаких особых требований ко мне, как к владельцу, никто не предъявлял. Сам съездил в СЭС (Роспотребнадзора тогда еще не было) и уведомил их, что собираюсь открывать торговую точку. Приехал санитарный врач, посмотрел, дал разрешение. Затем ситуация начала меняться в сторону ужесточения правил и усложнения процедур.
На сегодняшний день проще всего начинать торговлю там, где уже был продуктовый магазин. Если в нашем распоряжении жилая квартира, то её придется переводить из жилого фонда в нежилой. В случае с бывшим офисом или детским садом необходимо менять целевое назначение помещения. Для этого нужно получить согласия общего собрания жильцов дома, а затем зарегистрироваться в комиссии при территориальной инспекции. Но даже в помещении бывшего магазина открывать свою торговую точку в наши дни не такое уж простое дело. О некоторых связанных с этим нюансах я хотел бы вам рассказать.
Делаем дверь.
При оформлении в 2000 году документов на свою вторую торговую точку, я не внимательно изучил план БТИ, согласно которому, как потом выяснилось, в моем помещении не было дверей. Ни одной! Когда-то здесь находился офис площадью около ста «квадратов». Позднее его перегородили и стали сдавать в аренду по частям. Одна половина оказалась без входа. Предыдущий арендатор дверь прорубил по всем правилам: отдельно, а не через жилой подъезд. На свои действия документально не оформил.
До 2008 года я спокойно работал, пока не пришла комиссия из городской инспекции по недвижимости и заглянула в документы. Заплатил 40000 рублей штрафа, принялся оформлять уже сделанную перепланировку. А это, скажу я вам, целая история, которая состоит из несколько этапов.

Этап № 1. Получение разрешения на перепланировку в жилищной инспекции. При себе надо иметь следующие документы:
• Копия плана БТИ с нанесением устраиваемых (заделываемых) проемов, входов и пр.
• Чертежи архитектурных элементов фасадов
• Фотографии существующего положения и фотомонтаж предлагаемых вариантов.
• Паспорт на изделия (при замене столярных элементов фасадов).

Этап № 2. Разработка проекта перепланировки. Здесь важно учитывать внешний вид и цветовую гамму здания. Если городской комитет по архитектуре сочтет, что архитектурный облик здания в результате работ будет нарушен, то проект не утвердят. Это сильно затянет дело. Вообще разобраться в многочисленный СНИПах, которым проект должен соответствовать, под силу лишь специалисту. Лучше всего обращаться к фирмам, которые дружны с госорганизациями. К кому именно, вам подскажут, когда вы будете получать разрешение на перепланировку. Я делал ремонт без сноса несущих конструкций, поэтому проект мне согласовали быстро. Обошелся он в сумму более 380 тысяч рублей. Ремонт и то стоил гораздо дешевле, поскольку многое делалось «хозспособом» с помощью родных и знакомых.

Этап №3. Согласование готового проекта в Межведомственной комиссии, в которую входят представители Госсанэпиднадзора (ЦГСЭН), Госпожнадзора (ГУ МЧС) и Архитектурно-планировочного объединения (АПО). Документ, который вы здесь получите, - главный разрешительный для нежилых помещений, находящихся в жилых домах. Именно на его основании и проводится перепланировка. Мне же пришлось оформлять все документы постфактум.

ОФОРМЛЯЕМ ФАСАД

Захотели перекрасить синий фасад в зеленый? Проще этого не делать. Иначе придется оформлять колористический паспорт в Архитектурно-планировочном объединении города. Для его подготовки нужны фотография объекта, ситуационный план, сведения о краске и отделке, которые вы намерены применять.
Изготовление такого паспорта в Москве, например, должно занимать 10 дней. На практике может затянуться на месяц.
Я фасад не перекрашивал. Но точно знаю, что помимо колористического паспорта, нужно получить еще ряд согласований в нескольких инстанциях, список которых вам выдадут в Москомархитектуре.
Решили сделать облицовку фасада (в том числе сайдингом)? Готовьтесь разрабатывать проект перепланировки. Его делать гораздо сложнее, чем колористический паспорт. Как именно, я рассказал выше.
Мечтаете создать оригинальную вывеску? Конечно, с подсветкой она будет выглядеть посимпатичнее. Что касается Москвы, то здесь использование вывесок без подсветки запрещено. Но если вы намерены вносить какие-то изменения в прежний вариант, весь проект электрики нужно согласовать в трех инстанция: Ростехнадзор, территориальная сетевая компания, территориальный Энергосбыт. И кстати, имейте в виду, что вывеска – это не реклама, а информация. Поэтому регистрировать её нет необходимости.

НАЛАЖИВАЕМ ОТНОШЕНИЕ С ЖИЛЬЦАМИ

Пока делаете ремонт, оформляете и регистрируете магазин, советую подружиться с жильцами дома. Если вы не переводите помещение в другой статус, то препятствий они вам чинить недолжны. Однако есть несколько ситуаций, в которых хорошие отношения с местными жителями избавят вас от большой головной боли.

Ситуация №1. Конфликт с продавцом
Разные люди бывают. Некоторым несложно после ссоры с вашим продавцом написать жалобу в одну из контролирующих работу вашего магазина инстанций. Нарушений, может, у вас и не найдут, но проверками замучают. Чтобы не сталкиваться с такими неприятными ситуациями, я с жильцами дружу. В одном «моем» доме, например, есть неформальный ветеранский совет, и они все ходят ко мне за хлебом-молоком. Очень полезно поговорить с пенсионерами, спросить у них, что бы они хотели видеть в магазине, какой режим работы их бы устроил.

Ситуация №2. Шум
Самые частые конфликты между владельцами магазинов и жильцами домов вспыхивают из-за шумной работы и вибрации оборудования. Поэтому если ремонт вы делаете сами, не забывайте о шумоизоляции. Холодильники не должны рычать, а двери – хлопать. Обозленные жильцы могут вызвать комиссию из СЭС, которая сделает ночные и дневные замеры шума. И вам, скорее всего, придется закрыться на ремонт, чтобы устранить недостатки. Я лично с подобными ситуациями не сталкивался, но знаю, что такие случаи бывают.
К нарушениям из этой же области относится и ночная разгрузка товара с 23:00 до 7:00 утра. Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает обязанность граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц содержать жилые помещения в соответствии с требованиями санитарных норм (п.3 ст.23, п3. Ст.39). За несоблюдение санитарных требований могут привлечь к дисциплинарной или административной ответственности.

ГОТОВИМСЯ К ПРОВЕРКАМ

Открывая магазин, будьте готовы к визитам полиции, представителей Трудовой инспекции, Роспотребнадзора, Пожнадзора и прочих контролирующих органов. К примеру, Трудовая инспекция может проверить, по всем ли правилам вы оформили своих продавцов: с заключением трудового договора, в котором фиксируется размер оплаты, часы работы, продолжительность отпусков. Также её часто интересует, насколько безопасно условия труда ваших сотрудников.
Роспотребнадзор поинтересуется, есть ли в магазине туалет для персонала, а в отделе, где нарезают колбасу и сыр, - отдельная раковина для мытья ножей и досок.
Через три года после регистрации магазина к вам придут представители Пожнадзора. Это их первый плановый визит. Впоследствии будьте готовы к таким проверкам, как:
• Внеплановые: уведомить о них вас должны за 24 часа
• «веерные»: проводятся после какого-либо ЧП без предварительного предупреждения или если поступила информация, что на объекте есть угроза жизни и здоровья людей.
Интересоваться пожарные будут следующими показателями.
• Наличие в помещении запасного выхода
• Открывающиеся решетки (жалюзи, рольставни) на окнах. Глухие решетки запрещены! Я поставил рольставни. Они дороже, но надежные и лучше смотрятся.
• Негорючие материалы, которые использовались при ремонте. Вы должны будете представить на них все сертификаты – и обязательно российские. Мы купили водоэмульсионную краску и кафельную плитку, а деревянные перегородки пришлось обработать специальными негорючим составом. Нарушение Требований противопожарной безопасности может закончиться штрафом ) от 3 тысяч рублей для ИП до 30 тысяч рублей для юрлиц) и, разумеется, требованием устранить недочеты.
Ни для кого не секрет: многие представители контролирующих организаций во время проверок всеми силами стараются положить себе в карман некую сумму. Бывает, штрафует за дело.
Одну из последних я просто-напросто проигнорировал: сказал, что у меня нет времени, так как еду за продуктами. В отсутствии хозяина никто не имеет права проверять магазин! А как-то помню зашли ко мне работники полиции. Попросили показать документы, уселись за стол и стали изучать. Документы у мен я были в полном порядке, и я это знал. Но опасался, что они все равно найдут какое-нибудь нарушение. Возможно, несуществующие, но мне потом придется долго доказывать, что я прав. В общем, встал я и ушел через запасной вход. Незадачливым проверяющим ничего не оставалось делать , как тоже уйти.
Вывод прост: чтобы лишний раз не дать инспектирующим повод обогатиться, хорошенько изучите, как себя вести во время проверок.

источник: журнал "Владелец магазина"